Informe Inmobiliario
Argentina

El precio de las casas en AMBA se mantiene estable en dólares. GBA Norte es la zona de mayor crecimiento anual (+7,6%), consolidándose como destino de inversión. CABA, con una mediana de USD 1.321/m², muestra recuperación mensual (+1,5%), mientras GBA Oeste y Sur ofrecen los precios de entrada más accesibles del mercado.

Córdoba registra un crecimiento interanual del +11,7% hasta USD 692/m², el más alto entre las tres zonas analizadas. La brecha respecto de AMBA (USD 759/m²) se reduce mes a mes: pasó de -18% a fines de 2024 al -8,8% actual, mostrando una convergencia gradual de precios.

Rosario es la única zona con caída de precios en términos interanuales (-3,2%), ubicando la mediana en USD 662/m². La ciudad mantiene un descuento del -12,8% frente a AMBA y del -4,3% frente a Córdoba. La tendencia del último trimestre muestra estabilización, con variaciones mensuales cercanas a cero.

Los departamentos se estabilizaron en dólares: el mercado de usados encontró su piso. Los monoambientes cotizan por encima del resto (~USD 2.494/m²), impulsados por la demanda de inversores que buscan renta. La variación anual de +1,0% señala una recuperación gradual tras años de caída real.

Los departamentos en Córdoba muestran el mayor dinamismo del interior: monoambientes crecen +29,6% YoY y los 2-3 ambientes +11,7% YoY. El precio sigue siendo un 35% inferior al de AMBA, lo que mantiene el atractivo inversor. La demanda estudiantil sostuvo la liquidez del segmento monoambiente.

Rosario supera a Córdoba en precio de monoambientes (USD 1.803/m² vs USD 1.607/m²) pese a su menor dinamismo relativo (+5,7% vs +29,6% YoY). La brecha sugiere que Rosario tenía precios de base más altos. Crecimiento moderado pero sostenido respecto al año anterior.

El GBA registra una brecha de casi 3x entre el municipio más caro y el más accesible: Vicente López lidera con USD 3.017/m² y José C. Paz está en USD 1.067/m². La costa norte crece entre +5% y +7% anual, consolidándose como el corredor de mayor apreciación.

En Córdoba los precios de departamentos son homogéneos entre zonas (USD 1.348–1.667/m²). La zona Oeste lidera con USD 1.667/m². El Centro (USD 1.625/m²) muestra el mayor crecimiento anual (+15,0%). Brecha intra-ciudad moderada de 1,2x vs 2,1x en Rosario.

Rosario muestra mayor dispersión: el Centro (USD 2.000/m²) más que duplica a la zona Sur (USD 952/m²). La brecha intra-ciudad de 2,1x es superior a la de Córdoba (1,2x). El Centro rosarino es más caro que cualquier zona de Córdoba.

Caballito lidera por amplio margen con 379K visitas únicas. El dato más llamativo del mes es Ramos Mejía, que creció +19,5% respecto a junio: el mayor salto entre los top 10. Palermo y Belgrano completan el podio de CABA, mientras que en GBA la demanda se dispersa más entre municipios del norte y oeste.

En Córdoba, Nueva Córdoba concentra el mayor interés de compradores (62K visitas), seguida por Centro y Alberdi. Los 2 barrios líderes concentran el 65% del tráfico. La baja mensual (-7,5%) puede ser estacional; la tendencia anual sigue siendo alcista.

En Rosario, el barrio Centro domina con 85K visitas, más de 3 veces el segundo puesto (Abasto, 22K). Esta concentración es la más alta entre las tres ciudades analizadas. La baja mensual (-2,4%) es marginal; el Centro mantiene su posición dominante de manera estructural.

La composición de la oferta no cambió significativamente en un año: los departamentos continúan dominando en AMBA. La estabilidad en el mix da previsibilidad a compradores e inversores. El gráfico compara índices de actividad Jul-26 vs Jul-25.

El mix de oferta en Córdoba es estable: los departamentos representan el 67.7% (-0.4pp vs jul-25) y las casas el 24.8%. La distribución no mostró cambios significativos interanuales, lo que refleja una estructura de mercado consolidada.

Rosario es el mercado más vertical de los tres: el 84.9% de la oferta son departamentos, frente al 67.7% en Córdoba. Las casas tienen peso muy reducido (10.6%). El mix es extremadamente estable interanualmente, con variaciones menores a 0.5pp en todos los tipos.

La oferta de monoambientes se redujo respecto a julio del año pasado, mientras crecen los departamentos de 2 y 3 ambientes. Indica que familias y parejas priorizan unidades más amplias tras la normalización post-pandemia. El gráfico compara índices de actividad de oferta Jul-25 vs Jul-26.

En Córdoba el 60,7% de la oferta de departamentos son 2-3 ambientes. Los monoambientes tienen baja participación (6,0%), reflejando menor demanda estudiantil relativa frente a Rosario. La oferta está concentrada en unidades medianas, alineada con la demanda familiar local.

Rosario tiene una estructura similar en 2-3 ambientes (60,4%), pero los monoambientes (14,6%) casi triplican a Córdoba (6,0%), reflejando mayor demanda estudiantil y de jóvenes profesionales. Esta diferencia en el mix tiene implicancias directas en rentabilidad: los monoambientes de Rosario ofrecen mayor yield relativo.

En venta, la demanda de casas supera ampliamente a su oferta en GBA (demanda ~78% vs oferta ~58%). En CABA es al revés: la demanda de casas (20%) casi triplica su oferta (6%), señalando una escasez estructural en la ciudad que sostiene los precios. En alquiler, AMBA muestra mayor equilibrio.

En Córdoba hay exceso de demanda de casas en venta (+11pp sobre la oferta), lo que presiona los precios al alza en ese segmento. En alquiler, oferta y demanda están más equilibradas, explicando el menor crecimiento en precios de alquiler de casas respecto al segmento de venta.

Rosario tiene el mayor desequilibrio entre demanda y oferta de casas en venta: la demanda (60,8%) cuadruplica la oferta (22,7%). Este desbalance de +38pp —más del triple que en Córdoba (+11pp)— indica una escasez estructural severa que sostiene los precios de venta a pesar de la caída YoY en términos de mediana.

En alquiler, la demanda de departamentos supera ampliamente la oferta en todas las zonas, con la brecha más amplia en CABA (84.5% demanda vs 59.8% oferta). En venta, la oferta supera a la demanda en GBA, señalando un mercado con stock abundante que modera los precios de venta fuera de CABA.

En Córdoba el alquiler de departamentos está bien equilibrado (oferta ≈ demanda en 78%). En venta, la oferta supera a la demanda, sugiriendo presión bajista en precios —lo que contrasta con el crecimiento interanual positivo y señala que la recuperación viene del lado de la demanda específica, no del stock.

En Rosario la oferta de departamentos en venta (77,3%) casi duplica la demanda (39,2%), el mayor desequilibrio del interior y significativamente superior al de Córdoba (50,5% vs 39,4%). Esta sobreoferta estructural es consistente con la caída de precios observada en el segmento, y sugiere que la presión bajista podría continuar en el corto plazo.

El alquiler en pesos sigue subiendo nominalmente: CABA registra +31,3% nominal en el año y AMBA +21,9%. Sin embargo, estos aumentos están por debajo de la inflación acumulada (~55% estimado), lo que implica una caída en términos reales. Para el inquilino, la carga mensual baja en dólares; para el propietario, la renta pierde poder adquisitivo.

El alquiler de departamentos en Córdoba sube +36,1% nominal YoY pero cae -2,2% en términos reales. A diferencia de AMBA, el interior no muestra recuperación real. Córdoba es un 33% más cara que Rosario, pero un 55% más barata que AMBA, lo que la posiciona como un mercado de alquiler accesible para el estándar nacional.

Rosario tiene la mayor caída real en alquiler de departamentos (-4,6% YoY), la más pronunciada entre las tres ciudades. Con ARS 5.385/m², es el mercado más accesible del interior —un 25% más barato que Córdoba. La combinación de caída real y sobreoferta en venta hace de Rosario el mercado con mayor presión sobre los propietarios.

El alquiler nominal sube, pero el real baja: quien alquila hoy en AMBA paga un 21,9% más en pesos que hace un año, pero ese peso vale menos. En términos constantes (base jul-25), el valor cayó a ARS 13.237/m², lo que significa que el esfuerzo real del inquilino disminuyó. Para el propietario, la renta en dólares también se redujo.

En Córdoba el alquiler nominal subió +36,1%, pero en precios constantes la tendencia es descendente: el poder adquisitivo de la renta del propietario disminuye. Esta dinámica —precios nominales que suben pero no alcanzan la inflación— es consistente con un mercado donde la demanda real crece por debajo de los precios.

En Rosario el alquiler nominal subió +32,2%, también debajo de la inflación en términos reales. Rosario es un 25% más barata que Córdoba en términos constantes (ARS 5.385 vs 7.181). La brecha real entre ambas ciudades se amplió respecto al año anterior, cuando era de ~20%, señalando una mayor desaceleración relativa en Rosario.

El alquiler de casas en AMBA subió +2.6% en julio y acumula +24.7% interanual. CABA sigue siendo la zona más cara ($15.504/m²), mientras GBA Sur es la más accesible ($7.983/m²). La brecha CABA-GBA Sur es de 1,9x, más comprimida que en departamentos, reflejando mayor homogeneidad del segmento casas.

En alquiler de casas, Córdoba (+5,2% YoY real) es la única categoría interior con crecimiento real —un dato destacado en un contexto de caída generalizada. La brecha con Rosario se amplía: Córdoba es un 40% más cara en este segmento. El crecimiento real sugiere mayor escasez de oferta de casas en alquiler en Córdoba.

Rosario se mantiene prácticamente estable (-0,3% YoY real) en alquiler de casas, el segmento más accesible del interior. Con ARS 10.560/m² —un 28,6% por debajo de Córdoba— ofrece una alternativa atractiva para quienes buscan casa en el interior. La diferencia con Córdoba en este segmento se amplió en el último año.

Los barrios del corredor norte de CABA concentran la mayor demanda de alquiler, con Caballito y Palermo encabezando el ranking. La demanda está más dispersa que en venta, con mayor participación de barrios de GBA. El perfil del buscador de alquiler prioriza conectividad y servicios sobre precio de compra.

Nueva Córdoba domina en alquiler con más del doble de visitas que el segundo barrio (Centro, ~26K). La concentración del 53% en un solo barrio es la más alta en alquiler de la ciudad. El crecimiento mensual de +17,4% sugiere mayor demanda estudiantil de cara al segundo semestre universitario.

En Rosario, el Centro concentra casi el 61% de las visitas de alquiler, con Abasto como único polo secundario destacado. El crecimiento del +19,8% vs junio es el mayor entre las tres ciudades, señalando una reactivación estacional importante. La concentración geográfica es incluso más extrema que en Córdoba.

Los locales comerciales lideran la rentabilidad bruta con casi 10% anual, seguidos de las casas (9,48%). Los departamentos ofrecen un 5,86%. La tendencia en AMBA es ascendente desde principios de 2026, impulsada por la suba de alquileres nominales combinada con precios de venta estables en dólares. Sin embargo, AMBA ofrece menor rentabilidad que el interior en todos los tipos.

Córdoba ofrece mayor rentabilidad que AMBA en todos los tipos de inmueble. Los locales lideran (10,07%) y los departamentos (6,62%) superan en +0,76pp a la media AMBA (5,86%). La leve caída vs jul-25 (-0,21pp) refleja subas en precios de venta que comprimieron el ratio. Sigue siendo el mercado interior con mejor relación riesgo-retorno.

Los departamentos de Rosario (4,69%) son los de menor rentabilidad del interior y están por debajo de AMBA (5,86%). Esto refleja la sobreoferta en venta que presiona los precios al alza mientras los alquileres caen en términos reales. Sin embargo, las casas destacan con 9,10% bruto anual —el segundo mayor yield entre todas las ciudades y tipos.